OPPO宣布关停旗下(xià)芯(xīn)片(piàn)子公(gōng)司哲库(kù)科技，引发了公募(mù)REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场的(de)影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT开(kāi)盘继续延续(xù)此前几日的(de)下跌走势，午(wǔ)后跌(diē)幅一度(dù)扩大，尾盘(pán)有(yǒu)所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急(jí)回应称，哲库(kù)科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施(shī)资产张润大厦的重要承(chéng)租(zū)方之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方(fāng)面(miàn)关(guān)于停止执行(xíng)已签租(zū)赁协(xié)议的通知(zhī)。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进(jìn)一步表示(shì)，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继续密切(qiè)关注哲库科技后续(xù)情况，积极做(zuò)好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项目(mù)的原始(shǐ)权益(yì)人相关(guān)负责人也表(biǎo)示(shì)，近期(qī)已同步启动了应急预(yù)案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由(yóu)于(yú)张润大厦(shà)是(shì)全国首批REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目，公司(sī)领导高度重视，浦东(dōng)新区(qū)国资委也高(gāo)度关注。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华(huá)安张江光大园REIT近期市(shì)场波动较大，但其实不动产公(gōng)募REITs项目短期出(chū)租(zū)率(lǜ)下跌并不会从根本(běn)上影响(xiǎng)其内(nèi)外价(jià)值，投资者(zhě)应理(lǐ)性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片(piàn)子公司(sī)哲库科技的事件继续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此后(hòu)二(èr)级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌(diē)幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消(xiāo)息影(yǐng)响，华安张江光大园REIT最(zuì)近几个交易日(rì)二(èr)级市场价格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自(zì)2021年(nián)6月21日(rì)上市(shì)以(yǐ)来，华(huá)安(ān)张江光大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场(chǎng)整体表(biǎo)现上看，目前(qián)上(shàng)市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只均有(yǒu)不同程度下跌，8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张(zhāng)江光大园项目出租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭(zāo)遇突发(fā)事件，因此导致(zhì)二级市(shì)场(chǎng)价格出现波动。”一位业内人士(shì)分析(xī)称。

　　不过，在上述人(rén)士看来(lái)，尽管出于风(fēng)险规(guī)避的原因，最(zuì)近(jìn)几个交易日场内资(zī)金有所流出(chū)，但是，不动产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出(chū)租率下跌并不(bù)会从(cóng)根本上(shàng)影响其内外价(jià)值。

　　他也(yě)同时表示，目(mù)前随着二级市场价格下跌(diē)，风(fēng)险也得到一定释放，但是价格涨(zhǎng)跌会受(shòu)到基本面、情绪面(miàn)等多重(zhòng)因(yīn)素影响，不好(hǎo)判(pàn)断价格是不是已(yǐ)经完全触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业内人(rén)士表示(shì)，今(jīn)年(nián)整体REITs市(shì)场表现低迷，不(bù)少产品年内(nèi)二级市场跌幅较大，其实有些隐含(hán)收益率高的产品具备一定(dìng)的投资(zī)价(jià)值，很适合(hé)稳健类投资者。此外，伴(bàn)随着(zhe)经济复苏的(de)步伐，产业(yè)园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执行董事(shì)高如星对此表(biǎo)示，若(ruò)张江园区最终能(néng)顺利解决招商，平稳(wěn)过度对经(jīng)营现(xiàn)金流没有造成大的影响，“事(shì)件性利空下调至得这么(me)急、这么深，加上前(qián)期本身园区类(lèi)资产就回调不少了(le)，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收入受不受影(yǐng)响，影响(xiǎng)多(duō)大(dà)，估计园区会最终(zhōng)解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩(kuò)募路上再迎(yíng)接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光(guāng)大园REIT发布公(gōng)告(gào)，紧(jǐn)急回应(yīng)称(chēng)，哲(zhé)库(kù)科(kē)技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润(rùn)大厦的重要承租(zū)方之(zhī)一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止执(zhí)行已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在(zài)公告中，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一(yī)步(bù)表(biǎo)示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注(zhù)哲库科技后续情况，积(jī)极做好(hǎo)相(xiāng)关(guān)应对(duì)。

　　此前，张(zhāng)江REIT因(yīn)其一季报中披露(lù)的张江光大园项(xiàng)目(mù)出租率下降事项，一度二级市(shì)场价格出现回落(luò)。在随后召开的业绩说明会(huì)中管(guǎn)理人就相关事项(xiàng)进(jìn)行了(le)解释说明，市场(chǎng)信心得到(dào)了(le)一定提振，二级市场价格(gé)表(biǎo)现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的(de)线上(shàng)和线下的(de)扩(kuò)募说明会(huì)上，运营团(tuán)队(duì)表示了对张江光(guāng)大(dà)园项目(mù)的信心，预计签署意(yì)向书(shū)和合同(tóng)谈判中的储备租户正常转化(huà)后，项目出租率将得到回升。没(méi)想(xiǎng)到仅过了不到(dào)三(sān)周的时间，张江REIT的(de)扩募之路又迎来了新(xīn)的考(kǎo)验。

　　因张(zhāng)江(jiāng)REIT的上述公告引起了市场各方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目(mù)的原始权益(yì)人相关负责人坦言，事发(fā)突然确(què)实始料未及，在(zài)获悉OPPO关(guān)停哲(zhé)库科(kē)技(jì)消息的第一(yī)时间即奔赴现场进行了沟通(tōng)和核实工作(zuò)，并(bìng)同步启(qǐ)动了(le)应巾帼不让须眉的意思下一句是什么，巾帼不让须眉是什么意思急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公司领(lǐng)导高(gāo)度重视，据悉(xī)新区(qū)国资委也高度(dù)关注。

　　当谈(tán)及(jí)储备(bèi)租户情况(kuàng)，相关负责人介绍说，目(mù)前(qián)储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测(cè)试、人工智能、航天产(chǎn)业、信息(xī)技术(shù)等产业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向储备(bèi)转化为(wèi)实际租户(hù)需要一些时(shí)间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向(xiàng)书来尽快锁定(dìng)一些重要租户(hù)。虽然收(shōu)了三个月(yuè)履(lǚ)约保证金给了(le)我们(men)一些(xiē)空间，但本着对首(shǒu)批扩募(mù)、对市场负责的态度，我们(men)肯定(dìng)要全(quán)力与时间赛跑，把这些面积在(zài)短期内完成去化。”相关负责人说(shuō)道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域(yù)的张江光大园(yuán)项目一季度(dù)末(mò)也有将(jiāng)近30％的空置率，原始权(quán)益人(rén)有(yǒu)那么多储备租户，之前的空置率为(wèi)何未能得到解决。

　　对(duì)此相(xiāng)关负(fù)责人解释(shì)，张江光大园(yuán)一直以来都(dōu)坚持以市(shì)场(chǎng)化(huà)运(yùn)营为导向，历史运营表(biǎo)现(xiàn)稳定，租户(hù)的调租和换(huàn)租都属于正(zhèng)常情况，而这次项目(mù)的大租户退(tuì)租正好发生在市场活(huó)跃(yuè)度的(de)短期低(dī)点，目前(qián)市场情况已有所好转。在看到出(chū)租率下滑情况(kuàng)没有得(dé)到及时修复后，张江这(zhè)边也作(zuò)了(le)一定的资源(yuán)调配和倾(qīng)斜，引入(rù)了一些储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张(zhāng)江光大(dà)园项目在给租户的分(fēn)隔(gé)空间、交付标准、租金水平等方(fāng)面也(yě)有一些差异化，张(zhāng)润大厦多是两千多(duō)平的大(dà)平层，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张江光大园(yuán)单层(céng)以一(yī)千(qiān)平的面积为主，还有一些独栋(dòng)形态的(de)物业。租(zū)户自(zì)身(shēn)也会有诉求，也会根据自身需求(qiú)和预算挑选区域内的不(bù)同物业。

　　“如果扩募完(wán)成以(yǐ)后，新(xīn)老资产的管理人(rén)都变成(chéng)了(le)一家(jiā)，后续巾帼不让须眉的意思下一句是什么，巾帼不让须眉是什么意思(xù)我(wǒ)们在资源共享和联合营(yíng)销方面能更加充分发挥协同效应，相信可以做(zuò)得更好(hǎo)。”上述负(fù)责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的定位和展望，相关负责人表示(shì)，张(zhāng)江集团和张(zhāng)江(jiāng)高科目前在(zài)管资产约(yuē)五百万方，还有(yǒu)一些其他在开发(fā)的(de)储备(bèi)项目(mù)，这些都将(jiāng)成为张江(jiāng)REIT实现(xiàn)打造张江园区产业空间资产上市平台目(mù)标(biāo)的坚实后盾和储备资源(yuán)。“我们非常重视张江(jiāng)REIT这(zhè)个资(zī)本平(píng)台和它未来(lái)的发展。”相关(guān)负责人(rén)表示，“这次(cì)扩募(mù)是我们实现基金扩容的第(dì)一步，也是至关重要的一步，眼下我(wǒ)们可能(néng)面临了一些突(tū)发情况需要解决(jué)，但是这(zhè)和(hé)我(wǒ)们在张江科学城这三(sān)十年建设(shè)发(fā)展过程中(zhōng)所经历的相比，只能算是(shì)一个非常小的插曲。我们有信心排除(chú)万难，尽一切可能化解当(dāng)前突发事件的所有(yǒu)负面影响(xiǎng)，维持预(yù)期和市场(chǎng)的信心。”

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